المسؤولية عن الضمان العشري في البيوع على الخرائط وفق التشريع البحريني: قراءة في القانون رقم 27 لسنة 2017 بشأن تنظيم القطاع العقاري والقرارات التنفيذية الصادرة لتنفيذه
د. وفاء الجناحي
أستاذ القانون المدني المساعد – كلية الحقوق – جامعة البحرين
الملخص
يُطبق الضمان العشري عند حدوث تهدم كلي أو جزئي في البناء، أو ظهور عيوب تهدد سلامة البناء ومتانته، وذلك في الفرضية البسيطة التي يقوم فيها مالك الأرض أو البناء بالتعاقد مع مقاول أو مهندس للقيام بتشييد الأرض أو تعديل البناء القائم، فلا تثور الصعوبة هنا في تحديد المستفيد من الضمان والملتزم به، وذلك لأن المشرِّع البحريني حدد الملتزمين بالضمان العشري في عقود المقاولة بشكل صريح في المادة (615) من القانون المدني الصادر بالمرسوم رقم 19 لسنة 2001، وهما المقاول والمهندس أو كلاهما معاً بحسب ماهية السبب وراء التهدم، إلا أن الصعوبة قد تثور في الفرضية التي يقوم فيها شخص طبيعي (مهندس أو مقاول) أو شخص اعتباري (شركة أو مؤسسة) ببناء مبانٍ وبيعها في صورة وحدات عقارية (شقق أو طبقات) قبل اكتمالها، وهو ما أطلق عليه المشرِّع البحريني مسمى «البيع على الخريطة»، هل يستطيع مشتري الوحدة العقارية الاستفادة من الضمان العشري المقرر لرب العمل في عقد المقاولة؟
في الحقيقة نظَّم المشرِّع البحريني عقد البيع على الخريطة بقانون خاص هو القانون رقم 27 لسنة 2017 الصادر بشأن تنظيم القطاع العقاري، وبموجب هذا القانون يكون المطور العقاري مسؤولاً عن ضمان العيوب التي تظهر في الأجزاء الهيكلية من العقار المشترَك والتي يُخطِره بها اتحاد المُلَّاك أو مالك أية وحدة، وتستمر مسؤوليته إلى مدة عشر سنوات تبدأ من تاريخ حصوله على شهادة الإنجاز للمشروع الذي قام بتطويره (المادة 71). ولكن السؤال ماذا لو قام المطور الرئيسي بإحالة كل أعمال البناء أو جزء منها إلى مطور فرعي (أو مطورين فرعيين) أو مقاول من الباطن، هل سيتمكن مشتري الوحدة العقارية من الرجوع على المطور الفرعي (أو المقاول من الباطن) على الرغم من أنه ليس طرفاً في عقد المقاولة أو البناء.
وقد خلص هذا البحث إلى اعتبار مشتري الوحدة العقارية في طور البناء خلفاً خاصاً للبائع، وبالتالي له الحق في الرجوع بالضمان على المطور الفرعي أو المقاول باعتبار الضمان من ملحقات المبيع التي تنتقل معه إلى من انتقلت إليه الملكية دون حاجة إلى نص، وإن كان وجود نص صريح ينظم هذه المسألة إلى جانب تحديد مسؤولية المطور الفرعي والمقاولين والمتدخلين الآخرين في مشاريع التطوير العقاري ـ خاصةً فيما يتعلق بالضمان عن العيوب ـ أمراً موصى به.
كلمات دالة: سلامة البناء، البناء بالتعاقد، عيوب البناء، مسؤولية المقاول، مسؤولية المهندس.